현재 국내 무주택자 비율은 43~44% 정도 됩니다. 최근 6년간 평균 이 정도 수치를 보여주었는데요. 현재 집값이 하락기에 접어들었고 바닥에서 사려는 분들이 계실 겁니다. 그러면 무주택자들이 집을 사야 하는 최적의 타이밍은 언제일지 살펴보겠습니다.
무주택자들의 주택 매수 최적의 타이밍
주거는 의식주중에 하나이며 살아가는데 필수적인 부분입니다. 누구나 집이 없이는 살아갈 수 없으며 그렇기에 우리 삶에 아주 중요한 부분 중에 하나입니다. 과거의 데이터를 바탕으로 부동산의 흐름을 파악하여 주택 매수를 원하시는 무주택자 분들이 바닥에서 진입하실 수 있으면 좋겠습니다. 아래와 같은 조건들을 참고하셔서 주택 매수시기를 정하시길 바랍니다. 본 포스팅은 서울, 수도권 부동산 시장을 중심으로 쓰인 점 참고 부탁드립니다.
최적의 주택 매수를 위한 체크리스트
1. 주택 매매가와 전세가 비율 확인
- 과거 데이터를 살펴보면 매매가 대비 전세가 비율이 많이 근접했을 때가 부동산 가격이 저점이었습니다. 매매가 대비 전세가율이 80% 근처에서 형성되고 있다면 이때가 집을 사기에 적절한 시기일 확률이 높습니다. 높은 전세가율이 유지된다면 전세 가격이 집값의 하방을 단단하게 지지해주기 때문에 하방경직성이 높고 앞으로 가격이 상승할 확률이 높아집니다. 또한 20%의 투자로 갭 투자를 하기에도 부담이 없기 때문에 투자목적으로도 좋은 시기입니다.
- 현재 서울 수도권의 전세가율이 50%대로 곤두박질치고 있습니다. 전세가율이 낮아지면서 매매 가격을 끌어내릴 확률이 높고 유례없는 고금리로 인해 무주택자들이 전세보다 월세를 선호하는 사람들이 많아져 전세가율 하락을 부추기고 있습니다.
2. 주택시장 규제들이 거의 다 해제되는 시점에 진입
- 최근 9월에 얼어붙은 주택매매 시장을 활성화하기 위하여 정부는 세종시를 제외한 비수도권의 부동산 규제지역을 모두 해제하였습니다. 서울을 중심으로 한 접경 수도권 지역과 세종만이 규제지역으로 남아있는데요. 아직 서울, 수도권 지역을 주택을 상승시킬 수 있는 심리가 살아있다는 판단이 작용한 걸로 보입니다.
- 이처럼 부동산 시장이 얼어붙고 가격이 하락함에 따라 무주택자들에겐 좋은 매수 기회를 기다려야 합니다. 최근 약 7년간 유례없는 부동산 상승장이 있었던 만큼 하락장도 길게 올 것이라고 예상되는데요. 서울과 수도권을 포함한 주택시장의 규제가 아예 없어지는 시점이 주택을 매수하는 좋은 타이밍일 확률이 높습니다. 그 시점엔 취득세, 양도세 면제와 다주택자들에게 혜택이 많아지는 현상이 발생할 것입니다.
3. 현재 기준금리 확인
- 무주택자들은 부동산을 거주(LIving)의 목적으로 매수하는 경우가 많지만 아직까지 우리나라에서는 좋은 투자 상품중에 하나로서 투자의 목적을 가지고 매수하는 분들이 더 많습니다. 투자수익이 발생하지 않는다면 부동산 인기는 엄청 시들해질 것입니다. 현재와 같은 고금리 시대에는 시장의 자금들이 예금이나 채권 등에 몰리기 때문에 높은 대출 이율을 감당하면서 부동산을 투자하기에는 투자상품으로써의 매력이 매우 떨어집니다. 그러므로 기준금리의 추이 변화를 잘 보시면서 좋은 타이밍을 잡으시면 될 것 같습니다.
- 시장의 금리가 저렴하고 그로 인해 자금 유동성이 풍부할 때 보통 집을 사기에 좋은 타이밍일 수 있습니다. 물론 현재는 그 반대이기 때문에 집을 매수하는 시기가 아니고 기다려야 하는 시기입니다.
4. 부동산 사이클 확인
- 부동산은 사이클이라는 게 존재합니다. 작년 2021년까지 부동산은 끝을 알 수 없을 만큼 폭등하였고 서울 집값은 오늘이 제일 싸다고 하며 무수한 20, 30대 영끌족을 만들었습니다. 하지만 전 세계가 유동성을 회수하고 긴축에 들어가자 우리나라 주택시장은 유례없는 매매 절벽이 일어나며 하락세를 이어가고 있습니다. 주택시장은 긴 사이클이 존재하며 다음 상승사이클 까지 오랜 시간 하락할 확률이 높습니다. 주택매매심리지수는 매달 떨어지고 있으며 주택구입 부담지수는 최고치에 달하고 있습니다. 부동산 사이클을 참고하여 다음 상승기를 잘 파악하여 투자하는 것이 현명한 투자법입니다.
- 1986년 이후 4~5년간 주택 가격은 상승하였고 1991년 이후 약 10년간 하락기를 맞습니다. 그리고 2001년 이후 약 7년간 상승기를 맞고 2008년 이후 6~7년간 하락기를 맞습니다. 또 2014년부터 2021년까지 쭉 상승하게 됩니다. 이처럼 중간중간 IMF 외환위기와 리먼사태로 인한 금융위기도 있었지만 부동산은 6~7년의 텀으로 상승과 하락을 반복해왔습니다. 현재가 하락장의 초입이라면 앞으로 6년 정도 후에 집을 사는 것이 적절한 시기일 확률이 높습니다. 무주택자분들은 이 사이클을 잘 공부하고 매수 타이밍이 왔을 때 집을 살 수 있게 미리 자금적인 부분을 세팅하셔야 합니다.
5. 3기 신도기 청약 이후 부동산 매수심리 변화 확인
- 현재 급격한 금리인상과 긴축정책으로 인해 부동산 가격이 하락하고 있습니다. 하지만 그 폭이 확 체감할 정도로 크지는 않다고 할 수 있는데요. 그 이유는 서울과 수도권에 공급이 부족하기 때문입니다. 곧 3기 신도시 청약이 예정되어 있습니다. 물론 서울의 주요 상급 지역은 아니지만 수도권에 주요 선호지역에 많은 분양물량이 예정되어 있습니다. 요즘같이 가임여성 1명당 출산율이 0.6%을 찍고 있는 상황에서 많은 신혼부부들은 서울만을 선호하지는 않습니다. 다들 차량이 있고 대중교통이 잘되어있는 지역이라면 굳이 서울에서 살 필요가 있을까요? 좀 더 싼 수도권 외곽지역으로 수요가 몰리면서 또 다른 의미로 서울에 수요가 사라지고 다주택자들의 공급이 넘쳐 날 수 있다는 뜻입니다.
- 무주택자 분들 중에 3기 신도시 청약을 기다리고 있으신 분들이 많고 수도권에 대규모 공급 이후 집값이 더 떨어질 것 같아서 그때를 기다리시는 분들도 많을 것으로 예상됩니다. 주택 매수를 고려하시는 분이라면 3기 신도시 공급물량 청약 이후에 부동산 시세의 추이 변화를 보고 판단하셔도 늦지는 않을 것입니다.
마치며
- 현재 다주택자 규제로 서울, 수도권의 주택시장 매수주체들 중 다주택자들은 더 이상 시장 참여자가 될 수 없습니다. 세금 규제로 주택을 매매해서 더 이상 차익을 거둘 수 없기 때문이지요. 또한 전세가가 하락하고 고금리가 유지되고 집값이 하락하는 지금 같은 시점에서 갭 투자 수요도 거의 없다고 보셔야 합니다. 이처럼 시장의 큰 매수주체가 사라진 상황에서 집을 살 수 있는 사람은 무주택자들 중 실수요자들만 남았습니다. 과연 이 상황에서 누가 그 많이 오른 집값을 받칠 수 있을까 의문입니다.
- 단순한 수요와 공급의 논리에서 대부분의 수요가 사라진 지금 서울 수도권에 공급물량이 계속해서 예정되어 있고 다주택자들이 더 이상 못 버티고 던지는 공급물량 또한 예정되어 있습니다. 수요 공급의 단순논리로 집값은 하락할 확률이 매우 높습니다. 정부의 정책방향 또한 집값을 하락으로 이끄는 방향으로 가고 있습니다.
- 최소한 2025년까지는 부동산 공부를 꾸준히 하시고 시세를 잘 파악하고 계시다가 그 이후에 매수를 고려하시기를 추천드립니다. 부동산 사이클을 최대 7년 주기라고 한다면 2028년 정도 매수시기를 보셔야 합니다. 더 이상 주변에 부동산을 아무도 안 사는 분위기가 팽배하고 집값이 꽤 매력적인 수준일 경우 눈 감고 매수하세요.
- 더 이상 주택은 투기의 대상이 아닌 거주의 대상이 되어야 합니다. 젊은 청년들이 내 집 마련을 꿈꿀 수 있는 미래에 희망이 있는 대한민국이었으면 좋겠습니다. 누구나 집을 가질 수 있고 그 집에서 평범하게 아이를 낳고 사람답게 살아갈 수 있는 대한민국이 되기를 바랍니다.
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