소중한 전세보증금을 지키기 위하여 전세사기 예방 팁과 전세보증보험 가입 이유와 보증보험의 종류별 가입방법에 대하여 포스팅하겠습니다. 최근 집값 폭등으로 인하여 전세보증금도 예전에 비해 굉장히 비싸진 만큼 우리의 소중한 돈을 잘 지켜야 하겠지요?
전세사기 예방 팁과 한 번에 끝내는 전세보증보험 가이드
전세계약 시 꼭 체크해야 할 Point!! (전세사기 예방 팁)
집 계약 전 확인사항
- 보증금이 주택시세의 80%를 초과하는 깡통주택은 아닌지 체크해야 합니다. 특히 신축빌라 같은 경우 정확한 주택시세를 알기 힘듭니다. 때문에 공시지가에서 150% 정도를 주택시세로 판단해서 계산하시면 됩니다. 보통 KB시세를 참고하면 좋겠습니다. 깡통주택인 경우 전세보증보험 가입이 제한되니 잘 확인하셔야 합니다.
- 등기부등본상 압류, 경매, 근저당권 비율 등의 문제가 없는지 확인해야 합니다
- 건축물대장 상에 위반 건축물이 아닌지 건물의 용도가 주택이 맞는지 확인해야 합니다. 특히 신축빌라의 경우 불법 확장이 있는 경우 위반건축물로 지정되어 불이익을 받을 수 있습니다.
집 계약 시 확인사항(당일날)
- 계약하러 나온 사람이 집주인이 맞는지(신분증 확인) 확인하고 등기부등본 상 임대인이 여러 명일 때에는 임대인 모두와 계약해야 합니다.(혼자 나온 경우 위임장 등 확인)
- 계약하러 나온 공인중개사가 본인인지를 확인하고 본인이 아닌 경우 공제증서상에 명시된 공인중개사의 이름과 부동산에 비치된 공인중개사 자격증 등의 이름 등이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공인중개사는 주택의 권리관계와 시설 등이 적힌 중개대상물 확인서를 교부해야 하는지 확인하고 공제증서를 교부하는지 확인해야 합니다.
- 계약서상 임차 주택의 주소 면적이 건축물대장과 등기부등본과 일치하는지 확인하고 임대인 공인중개사의 인적사항, 계약일과 종료일, 보증금 혹은 월세 납부 날짜와 입금계좌를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
- 특약사항의 경우 임차인에게 불리한 특약사항이 없는지 확인하고 구두 약속도 특약사항에 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 요즘 문제가 되는 것이 부동산과 임차인이 대놓고 사기를 치는 경우가 있습니다. 바로 계약 날 동사무소에 가서 전입신고 확정일자를 받게 되면 대항력이 다음날 0시 기준으로 발생하는 것을 악용한 사례입니다. 계약 날에서부터 다음날 00시까지 임차인이 대항력을 갖출 수 없는 허점을 이용한 것인데요. 집주인이 계약 당일 대출을 받고 동사무소에서 저당권을 설정하게 되면 이 저당권 설정은 즉시 효력을 갖게 되고 임차인은 2 순위권자가 되게 됩니다. 그래서 집이 경매에 넘어가게 되면 임차인은 2 순위권자 이므로 전세금을 다 날리게 됩니다. 이를 방지하기 위하여 특약사항에 꼭 이걸 넣으셔야 합니다. 이건 꼭 기억하세요!!
"특약사항"
계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출은 설정하지 않는다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
집 계약 후 확인사항
- 집 상태가 계약조건과 동일 한지 등기부등본상 변동사항이 없는지 확인하고 즉시 주민센터를 방문해서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다(대항력과 우선변제권이 생깁니다).
전세보증보험 꼭 가입해야 할까?
요즘같이 집값이 하락하는 시기에는 전세보증금 가입은 선택이 아니라 필수입니다.
요즘에 뉴스를 켜면 자주 나오는 말들이 있습니다. 전세사기, 깡통전세, 역전세란 등의 뉴스가 매일 나오고 있고 갭 투자를 이용해 빌라를 수백 채 수천 채를 소유한 이른바 빌라 왕이 구속되고 피해자들이 속출하는 사태가 벌어지고 있습니다. 요새 서울과 수도권에 아파트나 빌라에 들어가게 되면 전세금이 수억씩 들어가게 되고 대부분의 사람들은 자신의 전재산을 투자하여 전셋집을 구하게 됩니다. 혹시라도 사기를 당해서 전세금을 잃게 된다면 평생 다시 회복할 수 없는 피해를 입기도 하는데요. 이렇기에 전세보증보험 가입은 선택이 아니라 필수인 시대가 되어가고 있습니다.
전세보증보험 종류
| HUG 주택도시보증공사 | HF 한국주택금융공사 | SGI 서울보증 | |
| 보증금액 | 수도권 7억이하, 기타지역 5억이하 | 수도권 7억이하, 기타지역 5억이하 | 아파트 제한 없음, 이 외 주택 10억이내 |
| 보증대상 | 아파트, 주거용 오피스텔, 단독/다가구, 연립/다세대 | 주택금융공사 보증을 받아 전세금 대출받은 사용자 | 아파트, 주거용 오피스텔, 단독/다가구, 연립/다세대 |
| 신청기한 | 전세계약기간 1/2 지나기 전 | 전세계약 기간 1/2 지나기 전 | 계약일로부터 10개월 이내(전세 계약 2년기준) |
전세보증보험 종류별 체크 Point!
HUG 주택도시 보증 공사
- 가입조건 : 전세 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 합니다. 또한 전세계약서를 공인중개사를 통하여 작성해야 합니다. 또한 이 계약서에 전입신고와 확정일자를 받았으면 가능합니다. 전세보증금은 수도권은 7억 이하, 기타 지역은 5억 이하로 제한됩니다.
- 보증료 : 주택유형과 부채비율에 따른 조금 상이하지만 0.115%~0.154% 정도입니다.
- 필요서류
1. 임대차계약서 사본(확정일자 도장 찍힌 계약서)
2. 보증금 전액 영수증(이체내역이나 영수증)
3. 부동산 등기부등본(신청일 기준 1개월 이내)
4. 주민등록등본(신청일 기준 1개월 이내)
5. 전입세대 열람내역(지번, 도로 각각 발급해야 하며 인터넷 신청 불가, 주민센터에서 발급 가능, 신청일 기준 1개월 이내)
6. 신분증 - HUG 주택도시 보증 공사 가입하기 - http://khig.khug.or.kr/
인터넷보증
khig.khug.or.kr
HF 한국 주택 금융공사
- 가입조건 : 임대차 보증금을 5% 이상 지급한 세대주로 가입 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 하고 전세보증금은 수도권은 7억 이하, 기타 지역은 5억 이하 여야 합니다.
- 보증료 : 기준 보증료율 연 0.04%
: 보증료 우대 대상일 경우 연 0.02%
이처럼 세 가지 보증보험 중에 가장 보증료가 저렴합니다. - 체크 point : 한국 주택 금융공사에서 전세대출을 받은 이용자만 신청이 가능합니다. 대출 없이 전세계약을 하신 분들은 가입이 되질 않습니다. 통상적으로 대출을 신청한 은행에서 보증보험 가입신청을 하시는 게 편리합니다.
- 필요서류
1. 주민등록등본(신청일 기준 1개월 이내)
2. 신분증
3. 임대차 계약서(확정일자 도장 찍힌 계약서)
4. 부동산 등기부등본(부동산 등기사항 전부증명서, 신청일 기준 1개월 이내)
5. 전입세대 열람내역(지번, 도로 각각 발급해야 하며 인터넷 신청 불가, 주민센터에서 발급 가능, 신청일 기준 1개월 이내)
6. 전세 지킴 보증 신청서, 전세자금 보증 확약서(은행에서 작성)
SGI 서울보증
- 가입조건 : 임대물건에 압류, 가압류, 가처분 등 소유권에 문제가 없어야 하고 LTV 비율이 80%를 초과하지 않아야 합니다. 또한 아파트의 경우 전세보증금의 제한이 없으나 일반주택은 10억 원 이하만 신청이 가능합니다.
임차보증금은 추정시가의 90% 이하여야 하고 선순위 설정 총액은 추정시가의 60% 이하여야 합니다. - 보증료 : 아파트(개인) 0.192%
기타 주택(개인) 0.218%
LTV 60% 이하일 때 20% 할인율, LTV 50% 이하일 때 30% 할인율이 적용됩니다.
- 수도권 지역에서 전세금이 7억을 초과하는 경우에 HUG에서 가입이 불가능하지만 SGI서울보증은 가능한 장점이 있습니다.
- 필요서류
1. 임대차계약서 사본(확정일자 도장 찍힌 계약서)
2. 임차목적물의 등기부등본
3. 주민등록등본(임차인)(법인인 경우에는 생략)
4. 임대차 사실 확인서 및 전입세대 열람원
5. 채권양도 약정서 및 기타 심사에 필요한 서류
한 번의 판단 미스로 자칫하면 평생 힘들게 모아놓은 전재산이 날아갈 수 있습니다. 대부분 100만 원 미만으로 가입이 가능한 전세보증보험은 요즘 같은 시대에는 선택이 아니라 필수라고 생각합니다. 이 글을 읽어주시는 여러분들 모두 전세사기 피해를 입지 않으시길 기원합니다.
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